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マンガで学ぶ不動産取引

『中古マンションの設備保証』

中古マンションを購入したときの保証はご存じでしょうか？

仲介業者が事前に説明する義務がありますし、お客さんにも十分理解をしてもらってから契約は行っているはずですが、大きな買い物なので、説明事項が多岐に渡ります。マンガの福田さんは水回りの設備保証について躓いてしまったようです。

計約書全項目を誰もがきちんと正確に覚えていられるわけはないので、ここで予備知識として吸収し、引き出しに入れておいて下さい。

※大手仲介業者が利用するＦＲＫ（（社）不動産流通経営協会）書式の条文に則った内容です。それ以外の契約書の内容については、各案件毎にご確認下さい。

※作画：佐々木　慧

『中古マンションの設備保証』

不動産売買仲介営業職出身者による解説
マンションレビュー運営事務局

『中古マンションの設備保証』

マンション購入後、引っ越して3日で水回り設備のトラブルにあってしまった福田さん。
福田さんは何となく１週間以内という保証期間だけ覚えていて、起算日がいつかというところは覚えていませんでした。
おそらく、契約時に説明した建野さんの念押しも足りなかったのでしょう。

引き渡しを受けた日というのは、つまり買主さんはお金を全額支払い、売主さんはカギを全て引き渡し、司法書士さんにお願いして、所有権移転登記の申請が行われた日のことを言います。引っ越しをした日ではないのです。

その引き渡し日から7日以内に、不具合が発見された場合、主要な設備（水廻り、エアコン、電気関係等）の中で、売主さんが故障は無いと申告した設備においてのみ、売主さんの負担にて修復を行うという内容の契約が一般的です。

契約時に取り交わす書類の一つで、「設備表」というものがあります。この書類を基に売主さんから買主さんへ、設備の不具合に関しての告知が行われます。
中古住宅の取引の多くは、売主さんも買主さんも個人というケースです。
住んでから数年あるいは数十年経っているお部屋の設備の場合、経年変化に伴う細かい傷や変形、消耗品の消費による不具合などが出ない方がおかしいというのが、中古住宅の取引の前提にあります。

これは不動産売買契約書の条項に謳われている内容です。その前提の中で、売主さんの負担が大きくなりすぎてもいけないし、買主さんに何も保証されないのも問題があるという中の折衷案がこの設備の修復義務です。

買主さんは引き渡しを受けたら、まずは設備の確認をしなければいけません。

福田さんのケースも、引き渡し後３日以内に発見したものだったら、売主さんの負担で直すことが出来た不具合だった可能性があります（水漏れの原因、箇所によっては修復不可のケースもあります）。

契約内容を十分理解することはとても重要ですが、契約時には膨大な量の説明を長時間に渡り受けるので、全て覚えるのは中々難しいものがあります。

説明を一通り受けた際に、「特に重要なポイントはどこですか？」と不動産会社に尋ねれば、頻度の高いトラブルを、上位から順に掻い摘んで説明してもらえるはずです。

今回の設備の修復に纏わる話は、頻繁に現場で起きている話ですので、営業マンはまず売主さんの修復義務が及ぶ範囲・期間を説明してくれるはずです。

また、目視確認が難しい隠れたる瑕疵（売主さんも買主さんも確認できていない瑕疵）についての修復義務というものもあります。内容は、
・給排水管の故障
・雨漏り
・シロアリの害
・建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
これらが該当します。ただ、マンションの取引で関わってくるのは給排水管の故障と雨漏りくらいです。これらは引き渡し後3ヶ月以内に発見された場合、売主さんの負担にて修復するという項目が契約の条項にあるのが一般的です。

これらが中古住宅購入後の一般的な「保証」の条項です。少々解りにくいところもあったかもしれませんが、重要な内容なので、いざ契約となったときには思い出して、よく理解するように努めて下さい。

尚、修復に関しては、都度不動産会社、売主さん、買主さんとの話し合いの基に行われ、原則と例外の基に成り立ちます。こちらの解説は原則論に則ってお話をしていますことをご承知下さい。

※ストーリーはフィクションです。ご了承ください。

※作画：佐々木慧

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